Les établissements exposés aux risques liés à leurs bâtiments inoccupés

Des hôpitaux ont, parmi leur patrimoine, des sites ou des bâtiments inoccupés voire désaffectés. Or cet état génère des risques comme le vandalisme, le squat, le vol voire même des incendies criminels. Dans ces structures, des mesures de protection s’imposent.

Le contexte architectural des établissements hospitaliers

Suite à une vaste campagne de modernisation des hôpitaux, encouragée notamment par les deux plans Hôpitaux 2007 et 2012, des bâtiments voire même des sites entiers ont été complètement vidés de leurs services et sont maintenant inoccupés. La destruction des bâtiments n’est pas systématique et si la vente de l’Hôtel-Dieu des HCL de Lyon s’est fait relativement rapidement, ce n’est malheureusement pas toujours le cas. Exemple avec l’Hôtel-Dieu du CHU CLERMONT-FERRAND, inoccupé depuis mars 2010, et pourtant toujours propriété du CHU. La décision sur son avenir est aux mains des tribunaux administratifs, la ville ayant modifié le Plan d’Occupation des Sols de la ville en pleine période de recherche d’un repreneur immobilier. Autre exemple : L’Hôtel-Dieu St Jacques en centre-ville de BESANCON a vu ses services de soins être transférés progressivement vers l’Hôpital Minjoz depuis 2012 et cette phase transitionnelle avant la restructuration du site devrait durer au moins 10 ans.

Les projets de reconversion de ces bâtiments sont très divers : bibliothèque universitaire, musée, commerces, hôtel de luxe,… et doivent prendre en compte la complexité de l’architecture de ces bâtiments pour la plupart classés comme monuments historiques.

Une sinistralité forte dans les bâtiments inoccupés

Quelques exemples d’incendie issus de la presse :

- Avril 2012, CH ALES : incendie d’origine inconnue sur une accumulation de détritus,
- Septembre 2012, CH NEUFCHATEAU : incendie suite à un squat
- Avril 2013, CH TROUVILLE-SUR-MER : incendie suite à un squat

D’autres risques touchent ces structures comme le vandalisme (tags, casses), le vol (câblage, matériaux, mobilier). Moins impressionnants que les incendies, ces sinistres ne sont pas forcément relayés par la presse mais sont tout de même sources de tracas pour l’hôpital. Citons ce cas de 2008 issu de l’arrêt de la Cour Administrative d’Appel de DOUAI : Monsieur X a pénétré au sein d’un local de transformateur haute tension situé dans un ancien sanatorium appartenant à un établissement sanitaire dans le but (non avoué) de voler les câbles électriques en cuivre du transformateur.

La personne s’est gravement blessée (amputations des 2 avant-bras) en manipulant ces câbles toujours sous tension.

La Cour a jugé que cet individu n’était pas responsable compte tenu du manque de protection en place le jour de l’accident (pas de signalétique claire d’interdiction de s’introduire dans les locaux, des accès insuffisamment obturés) ; M. X n’a donc pas été suffisamment averti du risque qu’il encourait. Le fait que cet homme réalisait un acte de malveillance au moment de l’accident n’a pas été pris en compte, seul a été jugé le fait que l’établissement n’a pas respecté les obligations qui s’imposent en matière de sécurité des personnes et des biens.

Le centre hospitalier a donc été jugé coupable et a dû le dédommager.

Des moyens de prévention et de protection à mettre en place

Un centre hospitalier a aujourd’hui vidé de ses services un vaste site d’hospitalisation situé en centre-ville. En attendant sa vente, il a mis les moyens pour limiter les risques : Une clôture a été installée pour protéger tous les accès. Un maître-chien effectue des rondes 24 heures sur 24. 80 caméras de vidéosurveillance sont présentes aux entrées et sur les façades. Elles sont reliées à une centrale de données contrôlée H24 par une société extérieure. Cette sécurité peut être désactivée à l'aide d'un badge. Et la cuve de fioul qui alimentait les 2 groupes électrogènes a été vidée et neutralisée.

Sham recommande à ses clients pour leurs bâtiments désaffectés :
- d’obturer les accès extérieurs (volets aux fenêtres et portes fermés à clé),- de couper l’alimentation du réseau de gaz voire même de l’électricité, sauf si des protections incendie type détecteurs incendie sont en place, que leur état est contrôlé et qu’ils sont reliés à un poste occupé H24,
- de mettre en place une procédure de rondes systématiques autour des bâtiments pour vérifier qu’il n’y a pas eu d’effraction au moins une fois le matin et une fois le soir,
- de purger toute installation de liquides inflammables ou explosifs (comme le fioul pour les groupes électrogènes),
- d’interrompre la distribution d’eau dans les locaux inoccupés pendant une période supérieure à 45 jours consécutifs, sous réserve des dispositions pendant les périodes de gel,
- pendant les périodes de gel, si les locaux ne sont pas chauffés :• vidanger les installations de chauffage central, de climatisation, de refroidissement non pourvues d’antigel en quantité suffisante,
• arrêter la distribution d’eau et vidanger les conduites et réservoirs.
• enfin, en cas de présence d’un réseau de RIA, soit d’assurer leur entretien et leur contrôle annuel, soit de démanteler le réseau, le risque de dégâts des eaux étant trop important.

Et si le sinistre a tout de même lieu

Les contrats d’assurance sont évidemment établis dans cet objectif. Toutefois, les assureurs mentionnent des clauses particulières dans leur contrat au sujet de ces bâtiments inoccupés, désaffectés ou destinés à la démolition et de possibles mesures de précaution à prendre qu’il convient d’appliquer. Dans le cas de Sham par exemple, il est mentionné : « En cas de dommages aux biens couverts par le présent contrat résultant de l’inobservation de toutes ou partie des mesures de précaution ci-dessus énoncées (voir paragraphe précédent), l’indemnisation globale due pour le sinistre sera réduite de 30%. »

Le premier conseil est donc déjà de se renseigner auprès de votre assureur pour connaître ces clauses et le second de déclarer ouvertement le type d’affectation de vos bâtiments et d’appliquer les mesures de précaution si celles-ci sont mentionnées dans votre contrat sous peine de sanctions prévues dans le Code de l’Assurance article L113-8 (nullité du contrat) et L 113-9 (réduction des indemnités) : est-il inoccupé mais sert-il encore de lieu de stockage ? Est-il utilisé partiellement par des services administratifs ou de consultations de jour ? Est-il complètement désaffecté ? et si c’est le cas, les mesures de précaution énoncées dans le contrat sont-elles observées ?, des détails qui pourront avoir leur importance au moment de l’indemnisation.

Edwige FORGET-PILLOUD
Consultante Management des Risques
Mars 2014

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